Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (sau đây gọi là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023) được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 28/11/2023, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 61/2020/QH14.
Luật gồm 10 chương, 83 điều, có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản với những nội dung mới, trọng tâm như sau:
1. Làm rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành nhằm bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thi hành án dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư,… Bổ sung quy định về những trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản như: Bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập; bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công; bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp; cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở,…
Luật cũng phân định rõ phạm vi áp dụng đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh; bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.
2. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
Cụ thể Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung một số điều kiện chặt chẽ hơn nhằm sàng lọc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đủ năng lực tài chính để tham gia thị trường như: Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu, phân bổ vốn chủ sở hữu để bảo đảm tỷ lệ tối thiểu trên tổng vốn đầu tư dự án trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án.
Song song đó, Luật điều chỉnh chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2024. Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ các quyền về kinh doanh bất động sản, mua, thuê, thuê mua bất động sản như cá nhân trong nước; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư trong nước có đầy đủ các quyền về kinh doanh bất động sản, mua, thuê, thuê mua bất động sản như tổ chức trong nước.
3. Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III, 105 thành phố thị xã không được phân lô bán nền
Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:
– Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;
– Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.
Hiện nay, theo khoản 2, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các khu vực sau:
– Các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; hoặc
– Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; hoặc
– Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
4.Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định mới tại khoản 5, Điều 23, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
5. Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).
Đồng thời, giảm tỉ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Cụ thể:
– Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;
– Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua (hiện nay là 70%).
6. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty
Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong đó, đáng chú ý là quy định, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp.
Hiện nay, khoản 2, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 5, Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định các đối tượng sau không phải thành lập doanh nghiệp khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản:
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật;
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật;
– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật;
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình;
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
– Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc/đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.
Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.
Như vậy, từ ngày 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.
7. Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng; theo đó, việc công khai thông tin là điều kiện bắt buộc khi kinh doanh bất động sản, góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản. Đồng thời, hoàn thiện các quy định về việc xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu khác có liên quan, tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.
8. Sửa đổi, bổ sung các quy định về nguyên tắc, điều kiện, thực hiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, điều kiện, thực hiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai theo hướng chặt chẽ hơn, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững. Bổ sung quy định về đặt cọc trong mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm ngăn chặn việc huy động vốn trái quy định, giảm thiểu nguy cơ lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, chiếm dụng vốn của khách hàng, sàng lọc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường. Bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cho phép khách hàng được lựa chọn việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo cam kết.
9. Quy định về việc chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
Luật năm 2023 đã hoàn thiện các quy định về điều kiện, yêu cầu kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn. Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
10. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo đó, Luật cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án bất động sản nếu đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định về trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
11. Hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động của sàn giao dịch BĐS và môi giới, tư vấn và quản lý BĐS.
Theo báo cáo, Luật sửa đổi khuyến khích các giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn giao dịch BĐS; bổ sung, làm rõ nhiều quy định liên quan đến nguyên tắc, điều kiện thành lập, hoạt động của sàn giao dịch BĐS (có thể giao dịch điện tử) và hoạt động môi giới BĐS. Tuy nhiên, Luật giao Chính phủ quy định, hướng dẫn chi tiết khá nhiều đối với nội dung này.
Một số quy định cụ thể đáng lưu ý như:
(i) Hoạt động môi giới BĐS phải có cơ sở vật chất, có nhân sự đáp ứng các tiêu chí chuyên môn, có quy chế hoạt động…;
(ii) Cá nhân hành nghề môi giới, tư vấn BĐS phải hoàn thành các khóa đào tạo hàng năm, có chứng chỉ hành nghề; không cho phép cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập (như vừa qua) mà phải là nhân viên của công ty môi giới BĐS;
(iii) Cá nhân môi giới không được hưởng hoa hồng môi giới trực tiếp từ khách hàng;
(iv) Qui định rõ điều kiện đối với cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới, điều hành sàn BĐS; (v) qui định rõ các chương trình đào tạo phải theo Chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành.
12. Quy định rõ các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Cụ thể, Luật đã giao Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu cho hợp đồng kinh doanh bất động sản để kiểm soát những nội dung chính, cần thiết, bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản. Bắt buộc chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản, ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật như trốn thuế, rửa tiền.
13. Bổ sung các quy định về điều tiết thị trường bất động sản
Theo quy định, việc điều tiết thị trường bất động sản thực hiện thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, điều chỉnh dự án bất động sản, các chính sách về thuế, tín dụng và các chính sách khác; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.
14. Các quy định chuyển tiếp được cụ thể hóa, góp phần giải quyết các trường hợp cụ thể và giúp doanh nghiệp, người dân có thêm thời gian chuẩn bị để đáp ứng các quy định mới của Luật.
Luật sửa đổi quy định 13 trường hợp chuyển tiếp và cho phép các doanh nghiệp BĐS hoàn thiện các điều kiện hoạt động để đáp ứng quy định mới trong vòng 6 tháng kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành. Đồng thời, Luật mới quy định chi tiết về việc tiếp tục áp dụng Luật cũ 2014 hay áp dụng Luật sửa đổi 2023 đối với một số trường hợp như: dự án BĐS đã thực hiện xong thủ tục đầu tư, dự án BĐS thực hiện thủ tục điều chỉnh, chuyển nhượng dự án BĐS, ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh ngân hàng…
